Hay varias señales que preocupan aunque las circunstancias (y los números actuales) difieren suficiente de los de 2008.
Lo dijo el vicepresidente del Tira Central Europeo (BCE), Luis de Guindos: “Una subida de tipos es posible en el mes de julio”. Lo haría en el momento en el que acabarían las compras netas de deuda. Mientras tanto, y por segunda vez en menos de cinco meses, el Tira de España (BdE) vuelve a advertir de desequilibrios inmobiliarios en la zona euro.
En el caso concreto de España, y sin encender la luz roja de inquietud, el BdE sí apunta a que hay que “monitorizar con atención” el mercado inmobiliario. No hay “desequilibrios pronunciados”. Siquiera un “punto de inflexión” en el ciclo alcista de la vivienda.
Pero hay algún que otro reseña que sobrevuela y que abre las puertas a una burbuja inmobiliaria. Así, y durante febrero, se firmaron 53.623 compraventas de viviendas. Más allá del número, conviene memorar que esa cantidad no se veía desde abril de 2008. Fue entonces cuando comenzó el ocaso del azulejo.
Encima, el encarecimiento de precios preocupa: la vivienda nueva subió un 6,4% en 2021. Y el crédito hipotecario nuevo lleva un año haciendo lo propio: en 2021, creció por encima del 40%. Aunque este postrero parece moderarse. Con este panorama, la pregunta que surge es si habrá un tercer toque de atención. Y todo apunta a que no será así conveniente al BCE.
“Si los compradores de viviendas esperan que los precios sigan subiendo, el mercado puede valer el peligro de convertirse en una burbuja”, advierte Stéphane Monier, Chief Investment Officer de Lombard Odier. Pero añade: “A medida que los tipos de interés suban para combatir la inflación, esperamos que el éxito inmobiliario mundial se calme”. Y, el gachupin, asimismo.
Tiempos diferentes
Si finalmente acaban subiendo los tipos en julio, como adelantó el vicepresidente del BCE, los bienes serán claros: el ritmo de compraventas irá reduciendo marchas. Y el sector frenará. Las entidades financieras endurecerán las condiciones para entrar al crédito encareciendo los préstamos.
De hecho, ya están impulsando la contratación de hipotecas a tipo variable (abaratándolas) tras el despegue vivido por las de tipo fijo (encareciéndolas). A modo de recordatorio, en febrero se firmaron 26.964 hipotecas fijas (el 73,8% del total), récorden la serie histórica según el INE.
Tras la pandemia, los mercados inmobiliarios a entreambos lados del Atlántico han mostrado comportamientos similares. Estados Unidos, Francia, Alemania o Reino Unido han registrado una desatiendo de ofrecimiento de viviendas. Y eso ha sido así, entre otras causas, por la escasez de mano de obra y de materiales de construcción.
Una situación a la que no ha sido ajena España. Encima, a todo ello hay que unir una demanda que el analista de Lombard Odier califica de “históricamente reincorporación”. Circunstancias que hacen afirmar a Stéphane Monier lo próximo: “Estas no son las condiciones de una burbuja inmobiliaria clásica”.
Por tanto, y si finalmente llega, no sería como la de 2008. Por aquel entonces, la burbuja llegó a consecuencia de una sobreoferta de vivienda. De hecho, todavía quedan por traicionar en España más de millón de viviendas que se iniciaron en el éxito inmobiliario (1998-2007). Cinco abriles luego, en 2013, la caída de las ventas llegó a ser del 65%.
Un periodo que los expertos calificaron de imprudencia. Ahora, más que un ambiente burbujista, lo que hay es un ambiente alcista. Si comparamos el precio del patrón cuadrado, en la ahora está en 1.853 euros; en junio de 2007, llegó a 2.053 euros, según la estadística de Idealista. Por consiguiente, un 9,7% por debajo.
Otros datos que demuestran que aquellos tiempos no tienen cero que ver con estos, son los siguientes: en 2007, se constituyeron 1,7 millones de hipotecas; y en 2021, 417.501. Los visados el pasado año rozaron los 100.000, remotamente de los 600.000 de finales de la pasada período.
Por postrero, el reseña de concesión de hipotecas en 2021 se mantuvo por debajo del número de compraventas. Sólo un 10% fueron préstamos por encima del 80% de la valoración. La media se sitúa en el 73%. Antiguamente de 2008, las hipotecas llevaron a aventajar el 100% del valía de tasación. Por no dialogar de que la vivienda no valía el precio al que se tasaba y se le daba hipoteca a personas insolventes.