Más cara, más costosa de financiar si se quiere comprar y más gravosa si solo se desea traspasar. El ataque a la vivienda en España, que nunca ha sido sencillo para las familias, se ha endurecido en los últimos meses a causa de las subidas de los precios y de los tipos de interés: el incremento de 0,5 puntos que ha concertado el Sotabanco Central Europeo, ampliamente descontado ya por los mercados, no es más que un hito simbólico que marca el fin definitivo de las hipotecas baratas. Y la alternativa a la operación, el arriendo, asimismo exige cada vez maduro esfuerzo a los hogares españoles.
En primer espacio, porque los precios en los dos casos están repuntando significativamente en los últimos meses: según los informes mensuales que elabora el portal inmobiliario Idealista, el arriendo se ha encarecido un 5,6% en lo que va de año, mientras que comprar una casa es ahora un 2,5% más caro que en diciembre.
Son subidas inferiores a la inflación, pero que acercan los precios por patrón cuadrado a sus máximos históricos y elevan la barrera que deben saltar los hogares, especialmente los jóvenes, para conseguir una vivienda. Porque, cuando esos precios se ponen en relación a los ingresos, se aprecia que cada vez es más difícil rajar las puertas de una casa.
Hipotecas más costosas
Si se pretende comprar, la tasa de esfuerzo financiero que deben encargarse los hogares está aumentando inexorablemente. El zaguero cálculo del Sotabanco de España es que un hogar mediano debe aplicar un 34,3% de su renta habitable al cuota de la hipoteca durante el primer año, cuando antaño de la pandemia no llegaba al 31%.
El propio Sotabanco de España recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 35% de los ingresos, por lo que la tasa se acerca ya al término aconsejable. Y a medida que los tipos de interés sigan subiendo -el BCE prepara otro incremento para septiembre, probablemente de otros 50 puntos básicos, y el euribor, el principal índice de narración para los préstamos hipotecarios, ya se acerca al 1%-, ese esfuerzo será maduro.
"El impacto de la subida de los tipos de interés va a ser tremendo", asegura Paloma Taltavull, catedrática de Caudal Aplicada de la Universidad de Alicante y experto en el mercado inmobiliario, "porque eleva mucho la cuantía de los pagos mensuales en las hipotecas nuevas y hace que la accesibilidad sea mucho más dura".
Taltavull y su equipo elaboran una tasa de accesibilidad que difiere metodológicamente del que elabora el Sotabanco de España -por ejemplo, no tiene en cuenta los ingresos del hogar, sino los de su principal sustentador-, pero que muestra una tendencia similar. Para un préstamo hipotecario a 20 primaveras, el porcentaje de renta que se destina a la cuota durante el primer año se sitúa en el 35,2%, cuando a finales de 2019 tan pronto como superaba el 30%, y si el crédito se alarga hasta los 30 primaveras se reduce al 25,4%.
Barreras de entrada
Pese a todo, los expertos coinciden en que la cuota mensual de la hipoteca no es el principal problema, sino las barreras que deben exceder las familias para consentir a esa financiación. Sobre todo, un considerable peculio previo: los bancos financian hasta un 80% del valencia de la casa, por lo que es necesario contar con fondos para fertilizar el 20% restante y todos los gastos asociados a la compraventa y el préstamo, como impuestos, oficina o tasación de la vivienda.
"Comprar vivienda es una cosa casi de ricos hoy día", señala Joffre López, investigador del Observatorio Municipal de la Vivienda de Barcelona y coautor de los informes semestrales que elabora el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Adolescencia de España. "Aunque las hipotecas hayan subido, no estamos en los niveles de 2007 o 2008. Pero las personas que tienen exigencia de su primera vivienda suelen tener ingresos irregulares, no tienen ahorros, y su principal escollo es todo lo que te piden antaño de firmar la hipoteca, desde avales a seguros. Es un problema aborigen".
A eso se añade que, desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, las entidades financieras son mucho más restrictivas a la hora de conceder los préstamos. El resultado, como señala Paloma Taltavull, es un mercado hipotecario muy restringido, que "aún no se ha recuperado del derrumbe" de aquella crisis: en 2021, el mejor curso en una lapso, tan pronto como se concedieron 418.000 hipotecas por valencia de 57.634 millones de euros, cuando en 2007 fueron el triple, con 1,2 millones de créditos por valencia de 184.427 millones.
La consecuencia de todas estas dificultades es que muchas personas se ven abocadas a poblar alquiladas sin desearlo. "La deriva alrededor de el arriendo debería ser optativa, por un cambio sociológico, pero, en ingenuidad, se está produciendo un cambio obligado alrededor de el arriendo", explica Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). "Hay una pequeña parte que sí rebate a que en España teníamos un adeudamiento de valor de arriendo, pero la maduro parte es por la imposibilidad de ataque a la operación, por esas barreras de entrada".
Mas esfuerzo para traspasar y para comprar
Y es que, aunque las opciones vitales de las familias pueden llevarles a preferir el arriendo, desde un punto de perspectiva estrictamente financiero la tasa de esfuerzo de traspasar es maduro que la de comprar. El zaguero crónica del Observatorio de Emancipación, como ya se ha gastado, indica que el coste de ataque a una vivienda en propiedad con financiación hipotecaria para un hogar mozo -esto es, que sus miembros tengan entre 16 y 29 años- era en el primer semestre de 2021 del 26,4%, mientras que el arriendo se lleva el 42,2% de su renta.
Ese esfuerzo, adicionalmente, es creciente, como revela un crónica esmerado en junio de este año por la consultora Ernst & Young para ASPRIMA, que compara qué porcentaje de ingresos había que aplicar a fertilizar la renta en 1997 y en 2020. Su conclusión es que, para un trabajador, la tasa de esfuerzo se había duplicado en estas dos décadas hasta suponer más de dos tercios de su salario. Y para un pensionista, un arriendo medio representa ya más de la totalidad de sus ingresos.
Pese a ser más oneroso, muchas familias que no pueden consentir a la financiación hipotecaria tienen que traspasar, lo que les lleva a competir en un mercado con "una propuesta escasa y cara", en palabras de Joffre López, sobre todo en las grandes capitales. Carolina Roca apunta, adicionalmente, que, mientras la demanda aumenta, España carece de "una estructura inmobiliaria dedicada al arriendo de forma profesionalizada, no estábamos preparados para absorber ese aumento, lo que provoca las tensiones".
En este sentido, todos los expertos consultados coinciden en que una de las causas que subyacen en la dificultad para hacerse con una casa es la descuido de propuesta, tanto para traspasar como para comprar. Taltavull señala que ha habido una disminución "estupendo" en la construcción de casas durante la última lapso y Roca incide en que la edificación de vivienda de protección oficial, que permita un precio asequible, prácticamente se ha paralizado en los últimos 12 primaveras. "No hay propuesta de vivienda asequible, sea pública o privada", remacha López.
Un problema asimismo de cara a la renta
La escasez de propuesta se aprecia asimismo al observar la compraventa de viviendas, que solía repartirse casi al 50% entre viviendas nuevas y usadas, ahora está acaparada por las viviendas usadas: en lo que va de año, el 81% de las operaciones son de casas de segunda mano y solo el 19% restante son casas nuevas, lo que indica una elevada rotación inmobiliaria pese a la demanda de viviendas.
El resultado de todo ello es que los españoles tienen cada vez más dificultades para consentir a una vivienda y, cuando lo consiguen, suelen fertilizar un parada coste. Los más afectados son los jóvenes, que tienen la tasa de emancipación más descenso en lo que va de siglo -menos del 15% logra independendizarse antaño de los 30 años- y que deben acudir a fórmulas que no siempre satisfacen sus micción, como el arriendo compartido.
Los datos del Instituto Franquista de Estadística sobre el régimen de tenencia de la vivienda revelan que, desde 2012, los jóvenes de menos de 30 primaveras viven sobre todo de arriendo, que asimismo anhelo ámbito en la franja de época de entre 30 y 44 primaveras, e incluso entre las capas más mayores de la sociedad. Es una tendencia que anticipa un problema en una o dos décadas, toda vez que la vivienda en propiedad asimismo es un transporte de peculio.
"Es un círculo vicioso: en el mercado de arriendo, los jóvenes no pueden economizar, más aún cuando los precios crecen, y nunca podrán obtener ese cuantía previo que permite comprar", subraya Paloma Taltavull. Y cuando tengan que jubilarse, su pensión difícilmente cubrirá el cuota del arriendo, como advierte Carolina Roca: "Ahora mismo hay una inmensa mayoría de pensionistas que no tienen que destinar ni un solo euro de su pensión a la vivienda. Pero cuando esa cohorte en arriendo llegue a su renta, no podrá pagarlo".